Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kiracı Tahliyesi
Kiracının tahliyesine yönelik düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda iki ana başlık altında düzenlenmiştir. Bunlar Türk Borçlar Kanunun 347 vd. maddelerinde düzenlenen bildirim yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ve 350 vd. maddelerinde düzenlenen dava yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerdir.
1 – Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliyesi
Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli sözleşmeler olarak ikiye ayrılmaktadır. Taraflar sözleşmede bir süre belirlemişlerse belirli, sözleşmede herhangi bir süre belirlememişlerse belirsiz süreli olarak kabul edilir. Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasının önemi fesih bildiriminde önem kazanmakta olup T.B.K.’nın 347. maddesi de bunu ayrı ayrı düzenlemiştir.
A- Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Tahliye
Türk Borçlar Kanunun 347. maddesinin 1. fıkrasında;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”
düzenlemesine yer verilmiştir. İlgili düzenlemeye göre sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılacağı belirtilmiş olup, en az 15 gün önceden bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkı sadece kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya veren ancak sözleşmede belirlenen sürenin sonundan itibaren 10 yıl geçmişse ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Burda dikkat edilmesi gereken husus bildirimlerin mutlaka yazılı yapılmasıdır. Kanunda belirtilen bildirim süresine uyulmamışsa bildirim ancak bir sonra ki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
B – Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Tahliye
Türk Borçlar Kanunun 347. maddesinin 2. fıkrasına göre; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Düzenlemeye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim için öngörülen sürelere uyarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, kiraya veren açısından bu hak ancak kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra kullanılabilecektir. Taraflar açısından bildirim süreleri ise T.B.K.’nın 329. maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre; taraflar ancak altı aylık fesih döneminin sonunda geçerli olacak şekilde en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
2 – Kiracının Dava Yolu İle Tahliyesi (Tahliye Davası)
T.B.K’nın 350 vd. maddelerinde düzenlenen şartların sağlanması halinde kira sözleşmesi dava yolu ile de sona erdirilebilir.
A – Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
a – Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Konut ve çatılı işyerlerinin dava yolu ile tahliyesi için kanunda sayılan ilk sebep T.B.K’nın 350. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenen kiraya verenin ihtiyacıdır. İlgili düzenlemeye göre kiraya veren sadece kendisinin ihtiyacı için değil, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konutu kullanma zorunluluğu bulunması halin de açacağı dava ile kiralananın tahliyesini isteyebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/2188 E. – 2013/4985 K. 21.03.2013 tarihli kararında kirada oturan alt soy un ihtiyacı için açılan davada;
“konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının, özellikle doktor olan oğlunun …merkezde kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir,”
denilerek alt soyun kirada oturmasını, ihtiyacın varlığı açısından yeterli görmüştür.
Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesinin sağlanabilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir. Başka bir deyişle kiraya verenin uygun durumda başka konutları varsa açılan tahliye davası reddedilir. Burada tahliyesi istenecek konuta ihtiyacı olduğunu ispatlayacak kişi kiraya verendir. Yargıtay kararlarına göre devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. İhtiyacın sadece dava açıldığı tarihteki varlığı yeterli olmayıp, ihtiyacın yargılama süresince de devam etmesi gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonundan, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde T.B.K.’nın 329.maddesinde öngörülmüş olan ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde davası açılabilir. T.B.K.’nın 353. Maddesine göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. İş yeri kiraları içinde aynı şartlar geçerlidir.
Üç Yıl Kiraya Verme Yasağı
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren kiralama yasağına aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
b – Kiralananın Yeniden İnşa Ve İmarı Nedeniyle Tahliyesi
Yine kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiralananın tahliyesi talep edilebilir. Esaslı tadilat ve onarım sırasında kiracının kiralanan taşınmazda bulunmasının imkansız olması gerekir, ufak tefek tadilatlar tahliye nedeni olarak değerlendirilmez. Yargıtay kararlarına göre kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunlu olup söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.
Kiralananın yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davaları; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonundan, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde T.B.K.’nın 329.maddesinde öngörülmüş olan ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde açılabilir. T.B.K.’nın 353. Maddesine göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kiraya Verme Yasağının İhlali Halinde Tazminat
T.B.K.’nın 355. Maddesinin 2. Fıkrasına göre ; yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
c – Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
T.B.K.’nın 351. maddesinde; kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile kiralananı yeni satın alan malike, eski malik ile imzalanan sözleşme süresinin sonunu beklemeden iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ etmek koşuluyla, takip eden altı ay sonra tahliye davası açabilme olanağını getirmektedir. Kanunun 350.maddesinde belirtildiği gibi tahliye sebebi zorunlu ihtiyaçtan kaynaklanmalıdır. Yeni malik dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.
Yargıtay 6. H.D.nin 2015/10452 E. – 2016/3567 K. 02.05.2016 tarihli kararında;
“konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerektiği…”
belirtilerek yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilmesinin genel şartları açıklanmıştır.
Yeni malik, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeni malik kiralama yasağına aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür
A – Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
a – Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
T.B.K.’nın 352. maddesinin 1. fıkrasında;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebileceği”
düzenlenmiştir. Söz konusu madde de taahhütnamenin geçerlilik şartları belirtilmiş olup bunlar;
- yazılı şekilde olması,
- belirli bir tarihin olması ve
- kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması, şeklindedir.
Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için özellikle dikkat edilmesi gerekilen husus kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmesi gerekmektedir. Kiralanan taşınmaz teslim edilmeden önce kira sözleşmesi ile birlikte imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli değildir.
Kiracı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmamışsa, kiralayan belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
b – İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
T.B.K.’nın 352. maddesinin 2. Fıkrasında;
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği”
düzenlenmiştir.
Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarların haklı ve yazılı olmaları gerekmektedir. Yargıtay kararları uyarınca; gönderilecek olan ihtarda, hangi ayın kira bedeli olduğu, miktarı ve bu bedelin ödenmesi gerektiği yer almalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için; kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Dava ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmak zorundadır.
İlginizi Çekebilir : Kira Bedelinin Tevdi Mahalli Tayini
c – Kiracının Veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle
T.B.K.’nın 352. maddesinin 3. fıkrasında;
“kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebileceği”
TBK 352/3. maddesi
düzenlenmiştir. Burada kiraya veren için konut gereksinimi şart olmadığı gibi tahliye sağlandıktan sonra başkasına belirli süre kiralama yasağı da söz konusu değildir. Ayrıca kiraya verenin sözleşme kurulurken kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin böyle bir konutunun varlığını bilmemesi gerekmektedir. Dava sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
3 – Dava Süresinin Uzaması
T.B.K.’nın 353. Maddesine göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava
açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
4 – Kiracının Ölümünde Sözleşmenin Sürdürülmesi
T.B.K.’nın 356. maddesine göre; ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
5 – Tahliye Davalarında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davaları kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Antalya’da avukatlık hizmeti veren hukuk ofisimize, tahliye davaları, kira tespit ve uyarlama davası gibi, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda hukuki destek için ulaşabilirsiniz.
